洪崖洞民俗风貌区项目小档案 物业类别: 商用物业 建筑类别: 多层 总用地面积: 31453 平方米 总建筑面积: 46418 平方米 城市阳台面积:5103 平方米 30.46%固定停车位: 298 项目投资:1.6 亿元 自嘉滨路到沧白路垂直客用电梯: 项目内自动扶梯:26 设置专用AAA 级旅游接待大厅: 开发商:重庆小天鹅投资控股(集团)有限公司物业地址:渝中解放碑沧白路 一、项目概况 洪崖洞传统民俗风貌区位于重庆市核心商圈解放碑沧白路,长江、嘉陵江两江交汇的滨江地 带,拥城市旅游景观、商务休闲景观和城市人文景观于一体。 项目沿江全长约1.2 里,商业总建筑面积约50000 平方米,以最具巴渝传统建筑特色的“吊 脚楼”风貌为主体,配合建筑的高低错落,依山就势,通过分层筑台、吊脚、错叠、临崖等山地 建筑手法,把餐饮、娱乐、休闲、保健和特色文化购物等5 大业态有机整合在一起,形成了别具 一格的“立体式空中步行街”商业格局,是重庆市范围内很具有层次质感和商业景观的大型商业 建筑。 二、开发背景 1、重庆概况 重庆,位于长江、嘉陵江交汇处,四面环山,江水回绕,城市傍水依山,层叠而上,既以江 城著称,又以山城扬名。 重庆是中国西南地区的工商业重镇,也是西部唯一的中央直辖市。全市幅员面积8.24 1.1地貌特征 重庆市位于中国西南部、长江上游,地跨东经10511-11011、北纬2810 -3213之间,东 西长470 千米,南北宽450 千米,总面积8.2 万平方千米, 与湖北、湖南、贵州、四川、陕西等 省接壤。重庆是一座举世闻名的山城,它最突出的特点是地形起伏有致,立体感强。 重庆辖区主要分布在长江沿线,以丘陵、低山为主,平均海拔为400 米。地势从南北两面向 长江河谷倾斜,起伏较大,多呈现“一山一岭”、“一山一槽二岭”的形貌。地质多为“喀斯特地貌” 构造,因而溶洞、温泉、峡谷、关隘多。 1.2 气候特征 重庆位于北半球副热带内陆地区,其气候特征:春早气温不稳定,夏长酷热多伏旱,秋凉绵 绵阴雨天,冬暖少雪云雾多。 重庆年平均气温为18。1 月份气温最低,月平均气温为7,最低极限气温为零下3.8。 月份气温最高,多在27-38之间,最高极限气温可达43.8。因此,重庆与武汉、南京并称长江流域三大“火炉”。 重庆雨季集中在夏秋,年降雨量为1000-1100 毫升。重庆亦有“雾都”之称。每年秋末至春 初多雾,年均雾日为68 1.3历史悠久 重庆是一座具有悠久历史文化名城。公元前11 世纪,巴国就在此建都。公元1189 宗在此先封王后登帝位,自诩“双重喜庆”,重庆由此得名。抗日战争时期,重庆为国民政府战时首都和陪都。中华人民共和国成立后,重庆于1950 年成为中央直辖市,1954 年改为四川省辖 市,1983 年成为中央经济计划单列市。1997 月,第八届全国人大五次会议批准重庆设立中央直辖市。 1.4 人文特征 俗话说,一方水土养一方人。“一方”,指的是某一块地域;“水土”,包括地理位置、物候环 境;“一方人”,则是长期生活在这一地域的人。不同地域上的人,由于环境不同、生存方式不同、 地理气候不同、思想观念不同、人文历史不同、为人处世不同,其人文性格特征也自然不同。 如果说有皇城血统的西安人多显“王者之气”,有道教气养的成都人多显“皇民之悠”,则有 多元脉动的重庆人多显的便为“兼容之性”。 重庆人“兼容之性”人文性格的形成,首先是由重庆特异的山岭山丘与山地山水自然地貌文 化推进的;其次是由巴渝原住山民乡镇宗族文化、水民码头帮会文化、市民都会世俗文化等历史 因袭文化推进的;再次是由抗战陪都综合移民文化、三线企业内迁移民文化、直辖重庆开放移民 文化等现实演进文化综合推进的。 任何人文性格都有其两面性,一方面对于城市、个人有积极的影响,另一方面就是消极的影 响。重庆要保持积极的一面,克服消极的一面,最为重要的就在政府对发展新城市文化与新市民 文化的价值有切实的全新认定。在重庆这座城市的整体发展战略中必须有文化发展战略的定位, 必须有巴渝城市文脉与三峡大江文脉的物相展示坐标,必须有巴渝历史名人与重庆今代俊彦的人 相展示坐标。 1.5 文化消费 2005 年,重庆市社科院公布了《重庆市文化产业发展的障碍及成因分析》研究报告。报告 指出,在全国四个直辖市居民中,重庆人在文化方面的消费投资仅次于北京人。报告表明,重庆 人均年消费总额达 6360 元,其中,城镇居民的人均文化支出为 1065 元,占了整个消费支出的 16.75%,文化消费支出比重在四个直辖市中居第二,超过了上海人、天津人。从1997 年到2003 年,最低收入户家庭的人均文化消费增长了181.58%,而最高收入户家庭的人均文化消费减少了 6.02%,这说明高收入家庭的文化消费已达到一定程度的饱和,上升空间不大。 2、重庆旅游业发展情况 2.1 重庆旅游资源丰富 重庆是旅游资源大市。集山、水、林、泉、瀑、峡、洞等为一体的自然山水风光、独特的山 城都市风貌、深厚的历史文化积淀、浓郁的民族民俗风情,为旅游业发展提供了得天独厚的资源 条件。 截止2000 年底,全市拥有世界文化遗产1 个,国家级风景名胜区4 个,国家级森林公园6 个,国家级自然保护区1 个,全国重点文物保护单位7 处,全国爱国主义教育基地2 处,国家级 地震遗址1 处,国家AAAA 级旅游区(点)4 个;此外,还有214 处市级风景名胜区、森林公园、 自然保护区和重点文物保护单位。 长江三峡,世界文化遗产大足石刻,集山城、江城和历史文化名城于一身的现代山城都市, 名扬海内外的抗战陪都文化和红岩革命史迹等,赋予重庆旅游资源鲜明的个性特征和较高的知名 重庆还是川菜主要代表地域之一,并且重庆人都无条件的支持创新菜。“吃”与“游”相得益彰,吸引着越来越多的中外游客观光游览。 2.2旅游业发展有差距 2004年,是重庆直辖8年来发展最快最好的一年。2004年重庆市国内生产总值完成2650亿元 (连续3年在西部城市中名列第一),按常住人口计算,人均生产总值达到9550元;全年固定资产 投资增长26.4%,达到1605亿元;地方财政收入达到302亿元;全年外贸进出口总额达到38.6亿美 然而,重庆的产业结构是不平衡的。三种产业结构比重为17.8:41.3:40.9,第三产业占全市经济的比重不仅与发达国家和地区的60%左右相差甚远,就是与上海的45%、北京的50%相比,也 有很大差距。旅游业投入少、产出高、产业关联度大,辐射带动性强,充分利用重庆市得天独厚 的旅游资源优势,大力发展旅游业,不仅可以提高第三产业比重,调整优化产业结构,而且可以 提高整体经济的运行质量。 2.3旅游产业增长潜力大 “九五”期间,重庆市旅游业的年均增长速度达30.7%,比16.6%的全国年均增长速度还高 出16个百分点。1997年至2000年的旅游总收入分别为73.45、90.17、108.3、149亿元人民币,占 全市GDP比重分别为5.4%、6.3%、7.3%、9.3%,各项指标逐年提升,呈加速发展趋势。 2001年,旅游业总收入达到300亿元人民币,比2000年翻一番,占全市国内生产总值比重达 12%以上,2002年全市3个长假共接待游客731.5万人次,旅游收入达32.66亿元人民币,3个黄金 周的接待人次数和旅游收入分别占全年旅游总人次数、总收入的23.6%、22%。假日旅游已成为 旅游业发展的新亮点。 三、区域分析 洪崖洞地处渝中区解放碑核心商圈500M半径辐射范围内,位于重庆市解放碑CBD、江北 城CBD、弹子石CBD 所构成的两江三岸大型CBD 区域的核心枢纽地带,不可复制的区位优势 彰显无遗。 1、解放碑区位价值分析 解放碑作为重庆最繁华成熟的第一商圈,历来享誉“城市金街”的盛名。解放碑凭着无可比 拟的向心力和吸聚力,已成为时尚消费和规模化商业的汇集地,成为重庆城市运营的窗口,成为 外来旅游人士的必访之地。 1.1 西部第一街 一直以来,解放碑商圈作为渝中区的功臣,与朝天门商业区、上清寺—两路口商业区、大坪 商业区,以及菜园坝商业区,构成了渝中区的“五大商圈”。 该商贸区已有大小商业网点4482 个,营业面积超过5000 平方米的大型商场20 多家,两年 就实现销售总额122 亿元、社会零售消费品总额50 亿元的卓著战绩,成为了重庆都市圈中的示 范者和领跑者。 不仅如此,解放碑也是名副其实的“西部第一街”。 占地仅仅1 平方公里的解放碑,却汇集了5 个西部第一:西部最大的零售企业――重百大楼; 西部最大的商业批发企业――重庆商社;西部最大的超市――家乐福;西部档次最高的商业设 施――大都会广场;全国最大的医药品连锁企业――和平药房。 1.2 中央商务区的“硬核” 重庆中央商务区(CBD)的脱颖而出,使解放碑商圈这个重庆第一圈又赋予更高的历史使命, 担起了重庆中央商务区“硬核”的重任。 重庆中央商务区的位置选择形成了一个巧妙的“金三角”,江北城商务中心区、解放碑商贸 中心区和南岸弹子石功能配套区共同组成,总体用地规模约5—6 平方公里。作为中央商务区的 “硬核”,bwin娱乐城怎么下载解放碑商贸区是中央商务区核心组成部分的商贸中心,承担以商贸为主的功能,同时 也包括一部分商务办公的职能。 1.3 CBD 铺就黄金路 CBD 即中央商务区,是金融,服务以及商务活动最发达,信息高度集散的区域。纵观世界各 国,CBD 的形成分为两重模式:一是在原城市核心区域的基础上改造发展起来;另一种方式是另 辟天地重新规划。但无论何种方式,CBD 本质只有一个,那就是财富和城市文明的丰收。 CBD 意味着更大的人气;意味地价的上升;意味着物业需求的旺盛。 重庆一家房地产顾问公司对重庆的CBD 写字楼的调查表明,国家级城市CBD 的人均占有面积 的经验值一般为0.4 平方米/人。按此计算,到2010 年重庆主城区人口达到500 万时,CBD 模是200万,写字楼应该占到140 万,其中有90%的物业是高档写字楼。 而高档写楼需求的增加,带来的是相关产业的红火。这无疑为解放碑商圈铺就了一条黄金路。 2、解放碑区位规划分析 渝中区的规划指出,解放碑商圈将是该区大力发展旅游业的重要之地和假日经济的制高点。 把商贸、文化、餐饮、娱乐服务等产业与旅游业发展结合起来;加强“山城夜景”、“半岛风光”、 “陪都文化”、“抗战遗址”等旅游资源的包装与策划,多打“文化旅游”、“都市旅游”牌,同时配以 “节会”形式,发展商务旅游。 四、项目SWOT 分析 1、项目优势 洪崖洞拥有2300 年的历史遗迹。早在公元前316 年秦灭巴时,就是一处军事要塞。在其后 的历史中,洪崖洞相继形成了江隘炮台、洪崖闭门、纸盐码头、镇江古寺、东川书院、明代城墙、 天成巷街、纸盐河街、洪崖洞街等众多历史遗迹,还留下了洪崖滴翠、嘉陵夕照等巴渝十二景中 的两大景观,以及独具山城特色的巴渝民居和吊脚楼文化,是重庆目前唯一遗留的一处老山城人 文景观。 2、项目劣势 重庆商业地产处于低迷期,商业用房存在严重的供大于求。 数据显示,2004年营业用房空置面积246万平方米,比上年增加8.1%,空置一年 以上的达160万平方米。在全国40个重点城市中,重庆商业面积高居榜首。而在2004年 新开工建设的6180万平方米房地产项目中,商业面积还有1022万平方米在建,准备在2 005 年推出。 在整个商业地产市场发展状况不好的情况下,洪崖洞项目会受到一定影响。 3、项目机会 重庆化为直辖市后,城市经济快速发展,基础建设日新月异,高楼大厦鳞次栉比。但是,被 中国科学院院士、中国建筑大师齐康称为“世界一绝”的吊脚楼却在无形中流失殆尽,重庆正在快 速发展中渐渐失去自己的个性、失去自己的特色、失去老重庆的风彩。 为此,政府将洪崖洞这个重庆历史发展的缩影,三千年古老山城最后遗留的独具特色的传统 民居,纳入了建筑风貌的保护范畴,立足吊脚楼、老城墙、小青瓦、古门窗、青石板路等老重庆 特色,恢复原有古迹,如洪崖滴翠、巴将军炮台、东川书院等、再现记忆中独特的重庆老城。 4、项目威胁 重庆是个旅游资源丰富的城市,洪崖洞的竞争对手自然会有很多,并且各自都有独特优势。 竞争项目 类别 位置 特色 等级 人文景观垫江县 佛教文化底蕴浓厚海拔 1063 米宝鼎古寺、八角亭 观景台、千年杜鹃树王、圣井水、 大雄宝殿、老君殿、如来殿、送 子殿、南天门、圣水泉、瑶池、 林海风光。 西沱古镇 人文景观 石柱 云梯街在中外建筑 史上有着极为重要 的科考研究价值 明清遗留的土家民 居吊脚楼 云梯街、紫云宫、禹王宫、万天 宫、桂花园等。 宁厂古镇 人文景观 巫溪 文化底蕴深厚 民风民俗古朴 山水灵秀幽静 青石街道、脚楼、过街楼等。 人文景观酉阳 革命老根据地 数十处红军战斗遗迹、红军烈士 墓、红二、六军团会师大会会址、 八一军民会址、大坝场祠堂红军 政治部旧址、红军大学、红军医 院、十大政纲等五十六处文物景 丰都名山人文景观 丰都 仿阳间司法体系,bwin娱乐城怎么下载营 造了一个等级森严, 融逮捕、羁押、庭审、 判决、教化功能为一 体的阴曹地府。 奈何桥、鬼门关、黄泉路、十八 层地狱、星辰墩、玉皇殿、天子 殿、考罪石、孽镜台、望乡台等。 大足石刻旅游区 人文景观 大足 规模宏大 内容丰富, 雕刻精美 万余尊石刻造像,如母恩重经变像、千手千眼观音像、菩萨造 五、项目定位洪崖洞的定位为重庆人和外来客游吊脚群楼、观洪崖滴滴翠、逛山城老街、赏巴渝文化、烫 山城火锅、看两江汇流、品天下美食、玩不夜风情的休闲娱乐新天地,因此,项目的目标客户群 定位、经营定位和主题形象定位围绕着它的总体定位进行。 1、目标客户群定位 1.1 目标商户的定位 洪崖洞的选址策略是以解放碑商圈支撑的,而解放碑是一个高档消费圈,这就使洪崖洞站在 一个良好的高起点。 洪崖洞在目标商户定位时坚持招好的租户,而不是付最高租金的租户,因此,洪崖洞在挑选 目标商户时相当严格,所挑选的经营商家主要是国际商家、品牌商家。 1.2 目标消费群定位 洪崖洞的客源市场定位有三大目标:面向市内,倡导重庆人游新重庆;面向国内,拓展国内 观光、节假日市场;面向海外,拓展以日、韩为重点的东南亚市场和以德国、美国为重点的欧美 市场和港、澳、台市场。 因此,洪崖洞的目标消费群定位是重庆本地人和中外游客。 2、项目经营定位 2.1 经营功能定位 根据项目自身的特点,开发商整合资源,在项目中汇聚了商业、文化、休闲、运动、旅游 等多种功能,使洪崖洞建成为业态结构明晰,商业与文化产业、旅游产业复合,满足一站式消费 要求的综合商业街区。 2.2 经营主题特色定位 洪崖洞有着独特的经营特色。洪崖洞立足于长期以来商业日益活跃而文化缺失、休闲不足 的解放碑,把重庆本土蓄积的人文力量展现并释放出来,为人们呈现一个集巴渝风情和休闲娱乐 为一体的商业场所。 因此,洪崖洞经营主题的特色定位是民俗文化和时尚娱乐。 2.3 经营方式定位 重庆小天鹅集团是中国民族餐饮连锁业全球化发展的先导性国际企业,是中国私营企业500 强,重庆私营企业50 强,总资产3.2 亿元。涉足火锅餐饮、宾馆旅游、房地产开发、物业管理、 进出口贸易、服装设计制作等多行业。 它在洪崖洞这个项目的经营方式处理上,结合自身的企业优势,同时为了统一对洪崖洞的 整体商业业态进行管理,只有1/3 的产权店铺出售,其余商铺全部由小天鹅集团自行经营或定向 招商。 2.4 经营业态定位 洪崖洞民俗风貌区,以3000 年巴渝文化和新世纪繁华时尚的最佳融汇,作为项目商业业态 定位的灵魂。 2.4.1 经营业态分类 洪崖洞采用了巴渝传统山地民居的吊脚楼形式,把巴渝文化、码头文化、山地民居建筑文化, 并入现代的商业范畴,形成以休闲旅游为龙头、以餐饮娱乐为主体、以时尚商业为补充的商业联 合体,即一态、三绝、四街、八景。 指的是文化休闲业态,大致上由餐饮休闲、酒吧休闲、文化休闲、娱乐休闲、保健休闲、运动休闲、购物休闲和旅游休闲八部分构成。 指的是吊脚楼、集镇老街、bwin中文平台巴文化。四街 指的是纸盐河街江畔酒吧街、天成巷巴渝风情街、洪崖洞盛宴美食街、城市阳台异域风情 八景指的是洪崖滴翠、两江汇流、吊脚群楼、洪崖群雕、城市阳台、巴文化柱、中华火锅第一 鼎、嘉陵夕照。 2.4.2 业态配比 餐饮业态占去约50%的面积,而剩下的面积,由休闲娱乐业、民俗文化展示、博物馆及其它 分配。 3、主题形象定位 洪崖洞传统民俗风貌区的主题形象定位为集巴渝民俗文化和饮食娱乐为一体的休闲商业王国。 六、规划设计 1、规划概况 1.1 规划历程 作为重庆城市文明的最后一个保留点,复兴洪崖洞的规划、建设一直引起众多市民的关注。 针对洪崖洞先后进行过两次规划及开发招标,引得重庆数一数二的品牌地产商踊跃竞标,最终被 重庆小天鹅集团拔得头筹,并重新制定了规划方案。 重新规划的洪崖洞,原先3万平方米的体量扩容成了5万平方米,散布的平层、多层吊脚楼也 叠加起来,成为临江高层建筑综合体。新规划不仅增加了巴渝饮食、民俗文化的包容量,也将嘉 滨路的江景优势发挥得更淋漓尽致。 1.2 规划目标――打造“清明上河图” 洪崖洞的设计方案是集旅游、酒吧、餐饮、商场、娱乐、艺术中心、小型博物馆、画廊、剧 场为一体的大型地区性文化商业、旅游中心,并试图通过民俗、军事、码头等诸种文化的交织与 演绎,及不同元素的奇妙碰撞产生具有魔幻特质的空间蒙太奇,进而塑造具有重庆历史及当代特 色的大型民俗风貌区。 2、规划思路 2.1 文化业态补缺解放碑 人文景观与现代时尚互补 解放碑缺乏文化韵味的简单的商业格局,被洪崖动一举打破。整个洪崖洞再现集镇老街、吊 脚楼等巴渝景观,并将民间人文景观与现代时尚气息融合互补。 敢打文化牌,缘于洪崖洞本身的深厚文化底蕴。洪崖洞现保留了江隘炮台、洪崖闭门、纸盐 码头、明代城墙、辛亥碑文等大部分历史遗迹,还有古巴渝12景中的洪崖滴翠、嘉陵夕照两大景 除重现民间人文景观外,新建的商业街也文化味十足。像3至5层的天成巷巴渝风情街,就可以看见青石板、小青瓦、古门窗、街区艺人等,这里主要规划为老重庆民生百态的影视拍摄基地。 此外,还包括古玩店、字画精品收藏、琉璃馆、易卦馆、中药坊,以及一个3000多平方米的由小 天鹅自营的时尚民俗大剧院。 民俗文化、建筑文化和码头文化的糅合 洪崖洞项目浓缩重庆三千年历史,将重庆独特的巴渝民俗文化、山地民居的建筑文化、码头 文化糅合于一体,旨在让所有的消费者,能在此体验到享受文化、消费文化、体验文化的独特魅 洪崖洞以民俗文化为基础,天成巷街“民俗风情式集镇”的建设由街景、艺人表演、大剧院、中华火锅第一鼎、民俗百态的业态构成,打造出浓郁的民俗文化氛围。 洪崖洞以山地民居建筑文化为依托,悬崖上的吊脚楼,鳞次接彼的建筑空间,使代表建筑奇 迹之一的“吊脚楼”形式得以充分发挥。 洪崖洞以码头文化为补充,在重庆唯一最具滨江价值的纸盐河街上,以雕塑、浮雕和真实的 码头环境,充分展现出重庆特有的码头文化精髓。 2.2 保护性开发 洪崖洞街区是重庆目前仅存的一处体现城市演变的“历史化石”,洪崖洞街区有2000多年重庆 城市起源的历史信息和发展痕迹。它即是古重庆作为军事要塞的见证,又是重庆码头文化和民俗 风情的一个代表。 项目本着保护与开发、利用相结合的原则,保持其山形地貌的完整性,街区结构的历史性和 建筑形式的典型性,并使其配套的文化旅游设施得到完善。 3、规划说明 3.1 规划避免大挖大填 洪崖洞的总体布局一定要符合规划、消防、环保、防灾、减灾的要求,并严禁大挖大填。 洪崖洞区段属于河岸坡地貌,地处嘉陵江坡侵蚀岸。根据统计,区段内共有滑坡1 处,其中有6处处于不稳定状态。设计中场地尽量保持原貌,减少挖填,在节约工程造价的同 时有利于对边坡岩体的保护,避免因为施工诱发山体地质灾害。同时,顺应台阶地貌修房筑路, 使建筑群保持原有山城民居的特色,体现出建筑群良好的视觉形象。 3.2 原有山居特色的保持 洪崖洞协调区部分,反映出老重庆的建筑风貌——吊脚楼建筑群悬崖而立,顺应台阶地貌修 房筑路,保持了原有山城民居的特色,从而体现出建筑群良好的视觉形象。从坡底往上看,朝向 不同的吊脚楼一幢接一幢地叠在一起,空间上的复杂性展现出建筑的律动美。 叠加的吊脚楼建筑群还充分利用地势高差,将建筑物与场地通过错层、吊层以及吊脚楼架空 等方式紧密结合,获得层次丰富的外部空间。 3.3 地下过水地上错落 洪崖洞核心区建筑平面分为地上11 层,和地下负一层的过水层。过水层在枯水期还可以作 为车库进行利用。地上各层的主要功能为:街道、车库、变电所、商场、餐饮、娱乐、旅游购物。 由于筑是根据场地倚山傍岩逐级而上修建,该建筑在空间上的复杂性、多意性,展现出建筑的律 3.4三级台阶筑繁荣街区洪崖洞建筑地块为长方形,东西长600多米,南北宽37-72米,最大落差70多米,bwin。 平均落差45米左右,建筑按照“一”字型排列,场地南北向高低起伏呈三级台阶状,分为纸盐河 街、天成巷和沧白路“城市阳台”三层,并依托这三级台阶形成集旅游、酒吧、bwin中文平台餐饮、商场、娱乐、 艺术中心、小型博物馆、画廊、剧场为一体的大型地区性综合体。 3.5 交通布置 整个洪崖洞共约20 多台自动扶梯,可方便到达洪崖洞任何一层楼游玩。从解放碑沧白路到 嘉滨路还有8 台垂直客用电梯供消费者进出,而在洪崖洞的顶楼和滨江路沿线 多个 停车位。避免了消费者以往在渝中区游玩时停车难的问题。同时洪崖洞还首创了重庆交通转换站 的新颖概念,凡到渝中区购物、游玩的消费者都可将车停放到洪崖洞停车场再转乘观光电梯直到 解放碑沧白路进行玩耍。大大地解决了渝中半岛交通堵塞、停车困难等一系列问题。 七、建筑设计 1、吊脚楼 1.1 建筑要求 重庆吊脚楼的修建有一个非常重要的先决条件,就是必须在地形险要的地方建设,而且房 屋与周围的树木要和谐统一。 洪崖洞不是单纯的遗址修复,而是传统风貌区的复原工程。与现代施工技术截然相反的吊脚 楼建设技术,实施起来较为有难度,这对建筑提出了很高的要求。 与周围景观的和谐,特别要注意与滨江景观的融合; 建筑材料选用了非洲的木材,不能使用一般的木材,易受地下水的侵蚀; 吊脚楼的细部应该展示山城赋予的一面,应该在建筑的细部上加上能够代表巴渝文化的人 文装饰。 1.2 巴渝文化建筑风格 洪崖洞采用了巴渝传统山地民居的“吊脚楼”形式,综合利用山势地形高差,采取筑台、 镂空、吊脚、出挑、错叠、临崖等手法,依山就势,通过分层筑台,退台以及吊脚楼架空等形式, 营造出具有浓郁山城民居特色的吊脚楼生活空间。其中,修建明清风格的民俗大剧院、还原巴渝 十二景中“洪崖滴翠”景观,还设置洪崖洞主题雕塑、沿江图腾柱,八将军炮台等诸多具有浓郁 巴渝风情风貌的城市人文景观。 2、四大特色商业街区 2.1 四大街区的设计 整个洪崖洞项目通过建筑的纵横交错,构筑出四个特色商业街区:纸盐河江畔酒吧街、天 成巷巴渝风情街、洪崖洞盛宴美食街及城市阳台异域风情街。 洪崖洞 条特色街除天成巷巴渝风情街处于里外两排楼的中间,街道靠崖边店铺不能看江景外,其余街的商业铺面均可以看到嘉陵江江景。 2.2四大街区展示 纸盐河街江畔酒吧街 洪崖洞的平街层是纸盐河江畔酒吧街,它荟萃了美国海盗、德国啤酒、香港英皇豪门等国 际知名品牌酒吧,将成为重庆高品位的风情酒吧街。 对照开发者的定位来看,纸盐河江畔酒吧街在重庆的地位,相当于当今上海的“新天地”、 香港的“兰桂坊”。但不是北京的三里屯,因为三里屯更趋向大众化,而洪崖洞品位更高雅。 在重庆城市垂直滨江距离最近的“纸盐河街”(街道标高距离常年水位仅约5米),以风情酒 吧、城市娱乐、夜宵晚餐为业态主体。拥有码头文化的氛围、滨江亲水的资源,成为重庆城市最 具休闲娱乐价值的不夜之城。 天成巷巴渝风情街 由青石板、石梯步、小青瓦、古门窗、街区艺人,民俗大剧院、中华火锅第一鼎、中药坊、 易卦馆、百态工坊、老顺兴茶楼、民俗收藏、艺术之家等,构成的浓郁巴渝文化氛围。 “一街三层”的业态结构,成为展现“老重庆民生百态”的影视拍摄基地。 小天鹅民俗大剧院、中华火锅第一鼎、十二个街头绝技艺人的经营,以及项目中引进的老顺 兴茶楼、逸飞之家、辛巴克咖啡、樱花物等,使在集镇中经营的艺术工坊、收藏、水吧茶楼、料 理小吃等更具吸引力。 洪崖洞街盛宴美食街 盛宴美食街是洪崖洞里一座古香浓郁的内街,景观资源占有优势。原生态崖壁,城市一线 天,两江汇流的壮阔景观。 盛宴美食街中将会融入来自于世界各地精品餐厅及菜肴。如泰国蕉叶直营店、北京俏江南、 上海小南国、香港桃源燕鲍翅等。除了以上国际型大牌餐厅之外,盛宴美食街还将会荟萃全球有 名的“星巴克咖啡馆”、哈根达斯专卖店、小天鹅自营投资的私坊菜馆等时尚类知名餐饮企业。 这也是一个告别重庆无真正小资人士游玩之地的场所。盛宴美食街将成为重庆高品位的商 务宴请、公务接待、宴请贵宾的最佳选择。 城市阳台异域风情街 以经营异国风情工艺、居艺、休闲怡情制品为主。如南美的水晶、手工艺、印第安面具、 丹麦的风车装饰、澳洲的布草、日韩人偶等充满异国风情的商品,构成别据个性特设的时尚趣味。 500平方米的经营卖场,使项目整体民俗风貌的格调,顿显生动。成为“为重庆人民营造和 提炼出一个真正值得把玩和品味的生活、购物、休闲空间”的经营运作定位支撑。 八、招商策略 1、项目投资亮点分析 “滨江休闲平台”获得“官方许可证”。洪崖洞项目所在的嘉陵江边,规划有旅游码头。重庆 市政府批准在洪崖洞项目处修建滨江休闲平台,打造渝中半岛独特的景观夜市。 渝中区政府开始着力打造滨江立体餐饮娱乐产业带,这条含金量十足的产业带的龙头就是 嘉滨路上、解放碑沧白路下的洪崖洞民俗城。 农业银行对洪崖洞民俗城的商业投资项目作出了“按揭优惠”的决定:第一,购买洪崖洞商 铺的客户可享受购买住宅同等优惠的贷款利率;第二,购买洪崖洞商铺者,可以办理转按 揭。在目前商业地产形势比较严峻、银行对此类贷款审查限制颇为严格的情况下,此项措 施无疑是洪崖洞客户们的最大利好。 2、项目经济效益分析 年利润 2001年渝中区接待游客735万人次,其中到解放碑一日游的游客有265万人次,洪崖洞建成后 预计有120万人次来观光、饮食、购物,平均每人按50元消费计算,全年旅游收入达到6000万元, 经营成本预计50%,税利达到3000万元/年。 投资利率 总投入1亿元,毛利3000万元/年,税利2000万元/年,投资利润率20%。 静态投资回收期 按以上分析,静态投资回收期为5年。 3、招商原则 原则一:国际知名品牌优先考虑 2/3 的商铺包括餐饮、娱乐、收藏等业态,均由小天鹅进行统一招商,并且对象首先考虑国 际知名品牌。 原则二:租户经营业态与总体布局的统一 为了控制产权商铺的经营业态,购买洪崖洞商业铺面的业主,还必须与小天鹅签下3 同,约定在从事的业态、装修风格、经营管理三方面与总体布局统一。原则三:租户看齐上海新天地 进驻洪崖洞的商家要向上海“新天地”看齐,避开现在常见的快节奏消费,提倡慢节奏的文化 休闲方式。 4、人性化招商 小天鹅集团的人性化招商政策及管理经营方法也与众不同。他们在售房方面只对外发售30% 的店辅,仍留有 70%的店辅由小天鹅集团自行经营,并保障广大经营商们的切身利益,在整体 经营思路及模式上倡导以 50%餐饮为主要发展方向。这样的举动是为了保障入驻洪崖洞的所有 商家可以与洪崖洞一起共成功、共繁华。 在今后的经营管理中,小天鹅集团会对整个洪崖洞的经营者进行宏观上的管理及指导,从而 避免了其他房地产商在售房之后就不再管商家死活的弊端。这也是保障小天鹅集团百年品牌的最 有说服力的证据。 九、营销策略 1、价格策略 为了培育市场,洪崖洞采用低价入市的价格策略。并且洪崖洞将首次向炒铺面的投机商关闭 大门,对于真正有实力的经营者,管理方还会在价格上予以倾斜。 1.1 价格执行部分 洪崖洞商铺,面积最小的仅有7 平方米,最大达430 多平方米。其中,纸盐河江畔酒吧街最 小商铺面积为50 平方米,一层空高5.7 米,可得两层空间,售价每平方米12800 元(以套内面 积计算)起;二层空高4.5 米,售价每平方米9800 元(以套内面积计算)起。天成巷民俗风情 街三层为旅游精品商街,销售均价为每平方米17800 元(以套内面积计算)起;沧白路城市阳台 的异国风情街售价为每平方米26800 元(以套内面积计算)起。 1.2 策略分析 解放碑中央商务区好点的位置,商铺价格已经达到8 万/平方米,部分平街层铺面甚至达到 了15-16 万/平方米的天价。洪崖洞在拥有巨大商业空间的优势,却走低价策路,未售先俏,引 起极大关注。 洪崖洞在2005 月23日开盘当天,推出的168 个商铺,其中147 个旺铺被客户认购, 实现销售总额1.2 亿,完成销售率90%以上。 尽管洪崖洞商铺销售量并不大,但其低价入市,起到三个方面的作用: 能带动该商铺的迅速销售; 在重庆商业地产大局形势低迷的情况下,起到一定的示范作用; 对解放碑地区商铺整体价格带来一定的冲击。 2、促销策略 凡入驻项目的企业,且购买该项目房产价款在30 万元以上的,可给予购房契税全额的政 府扶持(渝中府办函[2003]46 凡招商购买入场经营者可享三年免缴70%的营业税、所得税、增值税优惠;开盘期间4 月23 月30日,凡购买50 平方米以内,购房总金额优惠1 万元,购买 50 平方米以上,购房总金额优惠三万元。 小结 作为一个纯商业项目,洪崖洞的热销在目前低迷的商业地产中可谓奇迹,为重庆今年将大 放量的商业地产打了一剂强心针。 除洪崖洞地处解放碑沧白路下、嘉滨路上的地段优势、整个项目以巴渝传统山地民居的“吊 脚楼”形式,重现独特巴渝风情外,该项目拥有的“重庆市八大民心工程”、“重庆市旅游精品重 点工程”、“重庆市重点灯饰工程”,“‘重庆都市魅力一日游’指定接待项目”等殊荣却以低价入 市等不无关系。 更重要的是,跟重庆目前其他商业项目相比,以餐饮、娱乐、休闲为主,辅以旅游用品、 文化展示、特色商品等经营方向的洪崖洞颇具独特性;再者,该项目由小天鹅全力打造,仅销售 30%的店铺,余下70%的店辅由小天鹅集团自行经营,已经引进了国内外著名的娱乐、餐饮企业 入驻,特色化和差异化经营是洪崖洞项目赢得市场追捧的法宝。